Mandanten, die eine unserer Jumbo-Corporations erwerben, erhalten ohne Aufpreis eine UK-Holding Gesellschaft von uns. Damit haben Sie bereits die wichtigsten Komponenten der unten beschriebenen US-Blocker Struktur implementiert. Für geringe Zusatzkosten in Höhe von $2.500 können wir die notwendigen Anträge, Verträge und Schriftsätze für die vollständig nutzbare US-Blocker-Struktur für Sie aufbereiten.
Der US-Immobilienmarkt war schon immer für ausländische Investoren interessant. Ganz egal, ob Sie in Wohnimmobilien, gewerbliche Objekte oder landwirtschaftliche Flächen investieren. Gerade in in den letzten Jahren kennen die Preise nur eine Richtung: Nach oben.
Wenn Sie als nicht-US-Bürger steuereffizient eine Immobilie in den USA erwerben möchten, dann sind Sie bei uns richtig. Die Experten unserer Sozietät zeigen Ihnen, wie es am besten geht, denn die perfekte Gestaltung für Ihr Immobilienvorhaben in den USA hängt stets von Ihrer jeweiligen Situation ab und kann sich von Fall zu Fall unterscheiden.
Persönliche Ziele, Zukunftspläne und weitere Faktoren spielen hier eine große Rolle. Es gibt keine Universalregel, die einfach blind für jeden angewandt werden kann. Unternehmer und Investoren, die nicht US-Bürger sind, sollten sich deshalb vor einem Immobilienerwerb in den USA unbedingt professionell beraten lassen. Dabei geht es weniger um die juristische Ausgestaltung beim Erwerb der Immobilie. Viel wichtiger sind die möglichen Folgen bei einem späteren Verkauf, im Erbschaftsfall und ähnlichen Szenarien.
Vorsicht Steuerfalle beim Kauf von US-Immobilien
Weil das sog. Belegenheitsprinzip festlegt, dass Erträge aus Immobilien (Miete, Pacht, Veräußerungserlöse etc.) dort versteuert werden müssen, wo sie sich befinden, kann das für ausländische Investoren schnell kostspielig werden. Für sie liegt z.B. der Freibetrag bei der US-Erbschaftsteuer lediglich $60.000,00. Danach fallen 40% an.
In Summe können die anfallenden Steuern bei falscher Strukturierung des Investments auf die Verkaufsgewinne sogar bis zu 55% betragen. Dies ist ein wesentlicher Faktor, wenn man zum Beispiel an Themen wie die Kapitalertragsteuer oder die Erbschaftssteuer denkt.
Die gute Nachricht ist: Man kann die steuerliche Belastung mit bestimmten Varianten und Modellen minimieren, damit ein Immobiliengeschäft auch für Sie als Nicht-US-Bürger attraktiv wird. Richtig eingesetzt, garantieren sie eine möglichst steuergünstige Gestaltung und mit ihnen berücksichtigen Sie auch drei wesentliche Überlegungen, nämlich die Besteuerung bei Veräußerung der Immobilie bzw. der Rückführung der Gewinne, die Steuerlast im Todesfall sowie Anforderungen bzgl. Vertraulichkeit und Meldepflicht.
Erwerb als natürliche Person oder US-Gesellschaft
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Arten, wie man eine Immobilie in den USA erwerben kann:
- Man kann dies zum einen als Einzelperson tun. Das ist die wohl teuerste Variante. Hierzu nur die Stichwörter uneingeschränkte Haftung, einstufige US-Besteuerung (mit Einkommen- und Quellensteuer), FIRPTA, nötige US-Steuererklärung, etc.
- Die andere Variante ist, die Immobilie als Unternehmenseigentum zu erwerben. Dabei gibt es wiederum mehrere Alternativen. Zunächst können Sie die Immobilie mit einer Limited Liability Company (LLC) kaufen. Das hat haftungsrechtliche Vorteile und mag für Kleininvestoren sinnvoll sein, bringt aber hinsichtlich Privatsphäre und auch steuerlich wenig. Mit einer US Corporation profitiert der ausländische Investor zwar von einem Haftungsschutz und davon, dass er selbst keine Steuererklärung in den Staaten abgeben muss, davon abgesehen ist diese Variante aber meistens nicht sehr empfehlenswert, da sie das Problem mit der Erbschaftssteuer nicht löst und sogar noch zusätzliche Steuern anfallen. Bei der Investition mit ausländischen Gesellschaften in US-Immobilien ist Vorsicht geboten. Zwar entfällt hier die Erbschaftsteuer, andererseits fallen aber nicht nur US-Körperschaftsteuer, sondern auch die sogenannte Branch Profits Tax, eine Besteuerung auf die Ausschüttung des US-Einkommens – egal ob tatsächlich ausgeschüttet oder nicht – von bis zu 30% an.
Generell ist ein US-Immobiliengeschäft für Ausländer als Einzelperson, mit einer LLC oder anderen US-Gesellschaften aus steuerlicher Sicht keine gute Idee.
Was also ist die ideale Rechtsform, um als Ausländer in den USA Immobilien zu erwerben?
Hier kommt die US-Blocker-Struktur ins Spiel. Dieses Gestaltungsmodell bietet beim Immobilienkauf für ausländische Investoren die wohl beste Option aus steuerlicher Sicht. Mit der Blocker-Struktur senken Sie die Gesamtbelastung bei richtiger Gestaltung auf 25%.
Sie kombiniert eine US C-Corporation mit einer ausländischen Gesellschaft. Damit profitieren Sie nicht nur von Privatsphäre und Haftungsschutz, sondern umgehen bei richtiger Planung auch FIRPTA und Nachlasssteuer. Je nach Wohnsitzland entfällt außerdem die Einkommensteuer. Bei der Veräußerung der Immobilie bezahlen Sie mit der Corporation höchstens 20% Capital Gains Tax.
Als Muttergesellschaft dieser US Corporation fungiert die ausländische Holding-Gesellschaft (z.B. in UK). Halten Sie nach Immobilienverkauf eine 5-jährige Frist ein, so können sämtliche Gewinne völlig steuerfrei an die ausländische Holding ausgeschüttet werden. Bei vorheriger Ausschüttung wird eine Quellensteuer zwischen 5 und 30% fällig. Je nach Standort der Auslandsgesellschaft kann diese Steuer auf 5 oder 10% gesenkt werden (z.B. UK).
Unsere Sozietät übernimmt die Strukturierung dieser Blocker Struktur selbstverständlich gerne für Sie. Wir entscheiden uns dabei üblicherweise für Gesellschaften in Staaten, die ein DBA mit den USA haben – wie das auch im UK der Fall ist.
Kosten
Wie ganz zu Eingang erwähnt: Beim Erwerb einer Jumbo-Corporation ist die Gründung einer UK-Holding und damit die Voraussetzung für die Blocker-Struktur im Preis mit enthalten. Sie zahlen lediglich $2.500 für die Ausarbeitung der für die US-Blocker-Struktur notwendigen Schriftsätze.
Für Mandanten, die eine Corporation mit geringerem Stammkapital erwerben, fallen $6.000 für die Gründung der UK-Holding und die Aufbereitung notwendigen Anträge, Verträge und Schriftsätze für die vollständig nutzbare US-Blocker-Struktur.